頭金なし貯金なしでマイホームを購入したら大満足した話【20代×4500万】

頭金なし貯金なしでマイホームを購入したら大満足した話【20代×4500万】

こんにちは。kasaです。

昨年に頭金なし・貯金なし(一応100万は有)でマイホームを購入してから約1年が経ちました。

いわゆる「フルローンでマイホームを購入」という経験自体、結構レアな経験だと思いますので、私の経験をアウトプットすることで、頭金なし・貯金なしでのマイホームの購入に悩まれている方の参考になればと思います。

筆者は4500万×35年のフルローンを返済中

自己紹介も兼ねて私のマイホーム購入にあたっての資産状況をお伝えします。

我が家の収入

我が家はもともと夫である私と嫁の共働き家庭でしたが、子供の誕生により嫁は産休に入りましたので、年収がガツンと落ちました。

復職後の世帯年収は平均より高めかもしれませんが、復職後も長くは働かない予定ですので、我が家の年収は700万円とさせていただきます。

次に私のローンの返済内容をみてみましょう。

私のローンの返済内容

私のローン概要についてもお伝えします。

改めて書くと金利分の総額が高い、、、

どんなお家なのかもみてみましょう。

マイホームの概要

私が購入したマイホームについてざっくり説明します。

マイホームについてまとめた記事を下記に貼りましたので、よろしければ参考にしてみてください。

参考【比較】マイホームvs賃貸〜4500万円で中古戸建を購入〜

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私が貯金なし頭金なしでのマイホームに満足している理由

私はマイホームを購入してかなり満足しています。

マイホームを購入した目的は達成できるから

結論となってしまいますが、マイホームを購入しようと思ったきっかけである2つの目的を達成できそうなので、マイホームを購入して満足しています。

目的①子供に地元の友達を作って欲しかった

一番の目的は子供のことです。

私自身、今でも付き合いが深い友人は「地元の友達」ですので、子供にも一生の友達を地元で見つけてほしいという思いがありました。

賃貸の場合、数年単位で引越しを行う必要があるため、条件の良い賃貸に住むためには学区が変わる引越しが発生する事が考えられました。

しかし、マイホームを購入した事で海外駐在にならない限り「地元」に住む事ができますので、地元の友人も作ってもらえる見込みです。

目的②毎月6万円の賃貸の支払いがバカらしかった

マイホーム購入の2つ目の目的として「毎月6万円の賃貸の支払いがバカらしかった」を達成できている点も満足度が上がっている要因です。

というのも、マイホームを購入するまでは6万円の賃貸物件に住んでおり、駐車場代も別途1万円必要でした。つまり毎月7万円の支払いが必要だったというわけです。

毎月7万円の支払いが35年続いた場合、それだけで2940万円になります。

資産運用の観点で考えると、この2940万円は全て不動産会社へ「消える」お金です。

一方、現在の支払いは金利を加えると35年間で約5200万円で賃貸の場合に比べて高いですが、この5200万円は「資産」として残ります。

今は毎月の支払いが消えているわけではなく「資産への投資」となっているため、マイホームを購入した満足度はかなり高いです。

今の勤務先をクビになっても支払いは可能だから

もう1つの理由としては「支払い金額」が無理のないレベルだからです。

私のローン支払い金額は年間 約160万円ですが、平準化すると毎月13万円程となります。

世帯年収700万円相当の我が家からすると年収のうち23%となりフラット35の基準となる35％以下を大きく下回り、無理のない借入額だと判断できます。

また、現在の勤務先をクビになったとしても派遣社員として働いた場合、派遣社員の平均年収は約330万円と言われており、妻と二人で働いた場合660万円となります。

年収660万円だとしても年間160万円のローンの支払いは年収のうち約25％となり、基準35％を大きく下回っているため、無理のない借入額だと判断可能です。

唯一気がかりなのはメンテナンス

我が家は中古戸建のため、将来的なメンテナンスが心配です。

賃貸の場合はメンテナンスについて気にする必要はありませんので、マイホームにした事で発生した唯一のデメリットかもしれません。

外壁の塗装を10年毎でやった方がいいみたいですので、10年単位で100万程の出費は覚悟はしています。

頭金なし・貯金なしでマイホームを購入できるか

結論「購入できる」というのが答えですが、よく考えて、よく悩んで、よく家族と相談してから決断してほしいです。

購入可能な場合が多数

私も貯金ゼロの状況でローンなんて組めるのか？と不安でしたが、フルローンを組む事ができました。

当然、勤務先や勤務体系・勤続年数によって個人の信用度が判定された上でローンの審査をされることになりますので、全員がローンを組む事ができるかはわかりません。

ただし、私の実績として頭金なし・貯金なしでメーカーで数年しか勤務していない状況で4500万のフルローンが組めましたので、頭金なし・貯金なしでも楽観視できると考えています。

一方、こんな私でも銀行からは借入可能額は6000万円程度との説明がありました。

自分のキャパ以上のローンが組めてしまう場合もあると思いますので注意が必要です。

次に、頭金なし・貯金なしでマイホームを購入する事をお勧めできない人はどんな人なのか見てみましょう。

頭金なし・貯金なしでマイホームを購入することをお勧めできない人

お勧めできない人は大きく2つにまとめられます。

それではそれぞれの特徴の詳細をみてみましょう。

勤務先で住宅手当が充実している人

勤務先の住宅手当が充実されている方はマイホーム購入をおすすめしません。

さらに踏み込むと毎月の支払額が4万円未満の方は一生賃貸に住むことをお勧めします。

普通の賃貸では4万円未満で家族で住むことはなかなか難しいですが、福利厚生が充実した会社なら4万円未満で住む事もあり得る話だと思います。

上の図はマイホーム(4500万円フルローン)・賃貸(毎月2万・4万・6万)の4パターンを比較した図です。

上の図を見て分かる通り、マイホームと賃貸(4万円)が90歳時点で同額となる事がわかります。

つまり、マイホームと賃貸の金銭面での比較では「毎月4万円に収まるかどうか」でどちらが安く済むかが変わってくるということです。

福利厚生によって家賃が4万円以内で済む方にはマイホーム購入をお勧めしません。

マイホームを購入したい理由が明確でない人

フルローンでのマイホーム購入がお勧めできない方の２例目は「購入の理由が明確ではない人」となります。

私は「子供のため」「毎月の支払いがバカらしい」という明確な？理由がありましたが、「夢のマイホーム」といった謳い文句になんとな〜く誘われている方には購入をお勧めできません。

というのもフルローンだと35年ローンの場合が多くなり、一生をかけて付き合う必要が出てきます。

毎月の支払いに、支払額に、そしてそのマイホームに納得していないと到底続けられるモノではありません。

マイホームを購入する目的が明確ではない方には混入をお勧めできません。

次に頭金なし・貯金なしの状況でマイホームを購入する際、どんなことに注意をすべきかみてみましょう。

頭金なし・貯金なしでマイホームを購入する際の注意してほしいこと

注意してほしいこととしては3つあります。

私自身、マイホームを購入する際にはこの3つをかなり意識しました。

基本的なことかもしれませんが、私のように頭金も貯金もない状況の方は他の方以上に注意して確認しましょう。

借入可能額のMAX＝予算と考えないこと

借入可能額のMAX値の目安は年収×10倍と言われています。

しかしこれを鵜呑みにすると「ローン返済がカツカツすぎる・・・」といった痛い目を見る可能性があります。

というのも、もしも私が年収の10倍を借りる場合、700万円×10＝7000万円を借り入れることとなり、年間の支払いだけで240万円、総支払額は8500万円にも上ります。

フラット35の基準35％とほぼ同値の34％となりますので、基準値内ではあるものの「今の会社をクビになったら？」を想定すると、毎月20万円の支払いは厳しいです。

借入可能額は意外と高値で設定されていますので、毎月の支払いに換算した際にいくらになるのか確認した上で、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

金利は何％が適用されるか事前に銀行に相談すること

金利設定には大きく2つのパターンがあり、変動金利と固定金利です。

変動金利はローンスタート時の金利が低い事がメリットですが、ローンの支払い期間中に金利の上昇が発生するリスクがあります。

一方、固定金利はローンの支払い中に金利が変わらないメリットと引き換えに、そもそもの金利が高めに設定されています。

住宅メーカーや不動産屋で提示されるローンの支払いシミュレーションは「変動金利×固定」で設定されている場合が多く、その方法だと圧倒的に支払額が安く見えてしまいます。

毎月の支払額が10万円だと思っていたのに、いざ支払いが始まったら12万円だった・・・といったことになりかねませんので、実際に借りるとなると金利はいくらになるのか「銀行」に出向いて確認するようにしましょう。

勤務先や年齢によって適用となる金利は変わるため、確実な方法で金利を確かめるようにしましょう。

資産運用(投資)の1つとしてマイホームを考えること

3つ目の注意点としてはマイホームを資産の1つとして考える事です。

前章にて「私のマイホームの土地は3,000万円の価値がある」と書きましたが、これがマイホームを投資の1つとして考えるという事です。

例えば同じ4000万円の家で、同じ最寄駅で比較した場合「築20年中古戸建(30坪)の駅徒歩5分」か「新築(30坪)の駅徒歩30分」があった場合、資産価値が高いのは前者の中古戸建のパターンです。

土地の価値は一生残りますが、ウワモノの価値は下がる一方です。

数千万円の買い物ですので「消費」ではなく「投資」としての観点に重きをおいて物件探しをするようにしましょう。

フルローンでもマイホームを購入することをお勧めしたい人

これまで貯金なし・頭金なしの場合のマイホーム購入についてネガティブな内容をお届けしましたが、次はポジティブな内容です。

お金はなくとも「こんな人こそマイホームを購入するべきだ」というパターンを2つ紹介します。

それぞれの詳細をみてみましょう。

収入・住居(場所)の安定が見込める人

まず一つ目は「収入・住居(場所)の安定が見込める人」となります。

技術や資格のある方など、会社や場所に捉われずに安定した収入が見込める方は貯金も頭金も無かったとしてもマイホームの購入をお勧めします。

前の章でもお伝えした通り「毎月の支払額が4万円」を境目として、これ以上の家賃を払っている方はマイホームを購入した方がトータルで見た時に基本的に得をします。

ただし、これからの収入がどうなるかわからない方や、転勤等で同じ場所に住み続ける事ができないリスクがある方はこれ以上に必要経費が掛かってきます。

そのため、まずは収入や住居(場所)が安定している方にこそ、お金は無かったとしてもマイホームの購入をお勧めします。

駐車場代等の出費が大きい方

お金が無かったとしてもマイホームの購入をお勧めしたい２例目としては「駐車場代等の出費が大きい方」となります。

毎月の賃貸の支払いに加えてこうした出費がかさむ場合は、家賃4万の境目に加えて経費が上乗せされます。

つまり「家賃＋その他経費」が4万円より安いか高いかで判断を行い、マイホーム購入の検討をお勧めします。

マイホームであれば駐車場代等の経費は不要となりますので、家賃以外の経費も含めてマイホームの費用と比較するようにしましょう。

まとめ

今回は貯金なし・頭金なしでマイホームが購入できるのかの検証と、私の体験談をまとめてきましたがいかがでしたか？最後にまとめておきましょう。

ぜひ今回の記事をマイホームの購入の参考にしていただければと思います。