【小学生でもわかる】REITとは(メリット＆デメリット）
こんにちは。kasaです。
直近のコロナウイルス懸念に伴い世界的に株価が下落している影響から、私の保有している資産も爆下げを記録中です。
こんな状況ですが、先日に下記のツイートをしました。
【現状のポートフォリオの比率】 米国株25％ 国内株15％ 国内・外国債権30％ 現金30％ で保有中ですが、リバランスを検討中 REIT(不動産投資信託) 金投資 を始めたいと検討中 それぞれのいいとこ取りの資産運用がベスト、、、 よし、記事でまとめてみます #ブログ書け
資産運用で爆損を記録しているとお伝えした直後ですが、投資のことを考えています。
というのも、今後もこうした株価の乱高下は必ずやってきます。
今回私の資産が乱高下をモロにくらっている要因として「分散投資の仕方が甘かった」点にあると考えており、投資先を更に細かく分散させようと考えています。
※ちなみに現在の投資先は「海外株式」「日本株式」「海外債権」「日本債権」の大きく分けて4つです。
新たな投資先としてREITを考えており、私自身 REITについて理解度が甘いため今回記事にする事にしました。
是非この記事を参考に、読者の皆様もREITについての知見が深まればと思います。
REIT(リート)の意味は不動産投資の登竜門
結論「REIT＝不動産投資信託＝不動産投資の入門編」だと認識して間違いないです。
一般的な不動産投資とREIT（リート）の違い
REITは「Real Estate Investment Trust」の略称でアメリカで誕生した投資方法になります。
アメリカのREITと日本のREITでは異なる点が存在し、日本のREITは「J-REIT」と呼ばれています。
一般的な不動産投資とREITの一番の違いは「不動産を直接購入・運用するか否か」の違いです。
REITの仕組み：不動産の投資信託
投資家はREITで投資を行う際、投資法人を介して不動産へ投資を行う事になります。
つまり、投資家自身は不動産を保有せずに「証券」を購入し、投資法人は証券を売却した資金で不動産を保有・運用して収益を挙げていく仕組みです。
つまり、投資家が直接不動産を購入する必要がない点が「REITと一般的な不動産投資の違い」となります。
投資法人が投資家に代わって運用・収益獲得
上記しましたように、投資家は直接的に不動産を購入する必要はありません。
投資法人が不動産の選択から管理運用まで全て行い、運用益も投資法人が手に入れることになります。
不動産の管理まで投資法人が行うため、不動産投資でよくある「不動産のメンテ」も気にする必要がありません。
投資法人➡︎投資家へ分配金として還元
運用益は投資法人が手に入れる事になり、投資家としては投資の際に取得した「証券」の量に基づき配当金が還元される仕組みです。
REITの種類によって分配金の量や細かい仕組みは異なりますので、購入する際は確認するようにしましょう。
投資先は「複合型」「特化型」の2つに分類される
まずは不動産投資で投資先となる不動産は主に「住居」となります。
例を挙げると「マンションの１部屋」「戸建」「アパート一棟」といった具合です。
REITでは「住居」の他に
- 商業施設
- ホテル
- 事務所
が投資先としての視野に入る事になります。
REITでは住居と上記３例を含めた4つの投資先に対して、大きく分けて2つの投資方法が存在します。
投資する投資法人によって運用する不動産が異なり、「複合型：複数用途型REIT」と「特化型：単一用途特化型REIT」の2つに分類されます。
「複合型」：複数用途型REITとは
複合型の複数用途型REITは「多様な種類の不動産へ投資するREIT」と理解すれば問題ありません。
つまり「住居」「商業施設」「ホテル」「事務所」の中から複数を投資先が選別されているREITになります。
商品によって4つ全てに投資するものもあれば、2つが選択され投資される商品も存在します。
「特化型」：単一用途特化型REITとは
特化型の単一用途型REITとは名前の通り、ある一つの不動産種類に特化したREITとなります。
つまり「住居」「商業施設」「ホテル」「事務所」の1つが選択され、投資先が明確な投資方法となります。
その他：エリア毎(地域特化)のREITも存在する
複合型や特化型とは毛色が異なりますが、地域に特化したREITも存在します。
例えば「首都圏特化」や「関西圏特化」などがこれにあたります。
大阪万博が2025年に開催されるにあたり関西地方の不動産価値が上がると予想し、関西地域特化型のREITに投資をしてみたりするのもアリかもしれませんね。
高利回りという点がメリット
なんといっても利回りの高さが一番のメリットです。
利回り以外のお勧めポイント有り
不動産投資を「ローリスク」で開始できる
一般的な不動産投資では「どこに」「いつ」「いくらで」買うのかという選択を投資家自身が行う必要があります。
一方、REITではその選択を全て投資法人が代わりに行なってくれます。
投資法人はプロ集団の集まりですので、不動産投資初心者がやりそうな「市場価値よりも割高で購入」「万年空き家住宅を購入」といったリスクを回避することができます。
少ない資金で始められる
一般的な不動産投資では数千万円を準備して投資を行わなければなりません。
一方、REITでは10万円前後から不動産投資を行うことができます。
資産分散を行う上で、不動産投資を10万円前後から行うことができるのは大きなメリットだと思います。
不動産投資で数千万円持ってかれると、それだけで資産運用のポートフォリオが不動産にほぼ持ってかれてしまいますからね。
配当利回りの実績(7.93％)からオススメできると判断
分配金毎のヒストグラム
東京証券取引所のREIT一覧のデータベースより今季の予想分配情報を抜き取り、分配金毎のヒストグラムを作成してみました。
結論「REITの分配金は平均7.93％」であることがわかりました。
日本株式でみると年間配当金利回りが5％を越えればかなりの高配当銘柄だと判断されますので、REITがいかに高配当利回りであるかがわかります。
不動産価格と連動して資産が上下する点がデメリット
REITのデメリットは良くも悪くも「不動産」であることです。
いかに投資法人が頑張っても不動産価値が下落したら・・・
REITでは投資法人を介して投資を行いますので、投資法人がどこに不動産投資を行うかが重要になってきます。
ただし、言い換えればどれだけ投資法人が優秀で、立地のいい場所の不動産へ投資をしたとしても「不動産の価値が下落したら投資家も損をする」ということです。
良くも悪くも「全て不動産と連動している」という点がデメリットと考えられます。
不動産価格の推移を把握することが大切
一般的に株式投資では「投資先の会社」の利益状況・分野の今後の見通しを踏まえた上で「価値が上がりそう」と判断して投資をすることになります。
これはREITも同様で、不動産価値が上向きになるのかどうかを判断することが大切です。
- 日本の高齢化社会で住居はどうなる？
- シャッター街が増える一方商業施設は？
- フリーランスが増える一方、事務所ってどうなんだろう・・・
など、投資家本人が不動産の今後の見通しを考え、投資先を熟考した上で投資をすることが大切かもしれませんね。
むいている人・むいていない人
結論「不動産投資を始めたい初心者」はまずはやってみたほうがいいかもしれません。
私もその「やった方がいい人」のうちの一人です。
向いていない人：資産が下がるリスクを許容できない方
いくら「配当金が高い」「一般的な不動産投資に比べてローリスク」なREITとはいっても、元本割れしてしまうリスクは存在します。
また、大型地震等で不動産自体に価値がなくなる場合、元本割れどころかゼロになってしまう可能性すらあります。
こうしたリスクは許容できない方にはREITはお勧めできません。
向いている人：不動産投資を始めてみたいが、ハードルの高さを感じている方
一方、REITに調整して欲しい方は「私と似た境遇の方」です。
つまり「不動産投資には興味があるが、ハードルが高い」と感じている方です。
私は資産運用を始めてかれこれ2年ほど経ち、株式・債権以外の投資先を検討しているところです。
他の投資先と検討した上で投資先としてREITを選択する事には大賛成です。
「投資のいろは」から学びたい方へお勧め
投資についてゼロから学びたい！という方には実際に授業のような形で講義を開いてくれる企業もありますので、参加してみることをオススメします。
私も以前参加したことがあり、講義が終了した後に講師の方を質問責めして「投資のいろは」を学んだという経緯があります。笑
Face-to-Faceで投資について学びたい方はファイナンシャルアカデミーが運営している無料の体験学習会に参加してみることをオススメします。
↓にリンクも貼っておきますので、よろしければチェックしてみてください。
まとめ
今回はREITについてまとめてみましたが、いかがでしたか？
私自身新たな投資先として検討しているREITですので、私の視点(初心者)でまとめてみました。
今回の記事がREITを検討してる方にとって有益な記事となっていれば幸いです。
資産運用・節約術について「こんなことが知りたい」といった要望があれば、コメントを頂ければ記事にさせてもらいます。
